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加拿大地产巨头利用AI定价，大幅涨租
加拿大地产公司Dream Unlimited被指通过AI软件非法协同涨租，租户面临巨额房租压力，发起租金罢工抗议。
当Shanice Sharpe搬进大多伦多地区Weston的22 John St.一居室公寓时，她的租金还算合理。但自2022年以来，租金每年增长近10%，她现在的大部分月收入都用于支付房租。“我有三份工作才能维持生活，”她说。
她的邻居们也面临类似的涨租情况，他们的房东是资产达250亿美元的加拿大开发商Dream Unlimited。
目前有证据表明，Dream Unlimited正通过AI软件YieldStar获取涨租建议，而该软件正在美国遭遇重大诉讼，被指控帮助房东人为抬高租金，“危害数百万美国人。”
根据《The Breach》获得的一份文件，22 John St.的物业经理承认使用YieldStar“来计算公寓的市场租金估算。”
这款由德克萨斯州RealPage公司开发的软件，收集房东的实时租金和入住率数据，并通过AI算法生成建议租金。根据美国政府两周前提起的诉讼，这些建议租金往往高于房东自己设定的价格，导致租金价格被人为抬高。
今年夏天，FBI对多家使用该软件的美国大地产公司进行了突袭。美国司法部称，RealPage“找到了违反百年法律的新方式，通过系统化协调房租价格。”
《The Breach》获得的文件显示，YieldStar建议22 John St.公寓的年涨幅在7%到54%之间。
目前Dream Unlimited的涨幅控制在9%到10%之间，但这仍然是安大略省租金控制法规定的三倍多。去年安省受租控限制的公寓涨幅上限为2.5%，但Sharpe所在的楼房没有涨幅限制，因为省长Doug Ford在2018年11月之后建成或入住的出租单位取消了租控。
这份来自22 John St.物业经理的宣誓书称，YieldStar“在加拿大和美国的大型企业房东中广泛使用。”根据《The Breach》咨询的市场研究数据库，目前加拿大有13家年收入超过50亿加元的公司使用该软件。Dream Unlimited可能是加拿大最大的承认使用该软件的企业房东。
这家地产公司以“改变人们的生活和工作方式”为品牌愿景，但随着租金不断上涨，Sharpe大楼和Dream Unlimited旗下另一栋楼的住户，与York South-Weston租户联盟一起，在2023年夏天发起了租金罢工，拒交房租。
这份宣誓书来自安大略省房东和租户委员会的案件，该案件源于租金罢工，目前仍在进行中。
租户联盟担心Dream Unlimited会继续使用该软件算法进一步提高租金。York South-Weston租户联盟联合主席Chiara Padovani说：“大楼里的租户得知Dream使用了美国企业房东同样的技术后非常愤怒。我们终于有证据证明我们一直以来的怀疑——他们根本不在乎解决住房危机。”
软件开发者：房东“太有同情心”
2022年，美国调查报道机构ProPublica揭露了RealPage如何推高全国房租，引发了参议员的愤怒，随后美国司法部展开了调查。
传统上，房东在计算租金时需要根据当地市场情况进行判断，Dream Unlimited的物业经理仍然通过联系竞争对手进行市场了解。
但美国政府的案件指出，YieldStar的算法推动房东通过敏感的竞争信息(如签署的租约、续租报价、租赁申请和未来入住率)达成共谋。
使用该软件后，房东被鼓励从现有和潜在租户身上榨取尽可能多的收入。
YieldStar软件的一位开发者告诉ProPublica，相较于算法定价，房东“太有同情心”。美国的企业房东对此也表示赞同。
一位美国物业管理公司主管在RealPage网站上的视频中称：“YieldStar的妙处在于，它会带你到你本不会去的地方。”(该视频已被删除)
在回应所谓“虚假叙述”的公开声明中，RealPage表示房东没有义务采用YieldStar算法建议的租金，但该软件确实承诺，房东可以用它超越市场表现3%到7%。
York South-Weston租户联盟的Padovani表示：“讽刺的是，这根本不是自由市场。房东并不是在竞争中尽力填满他们的公寓。事实上，情况正相反，房东们通过协商让租金保持在一个人为的高位。”
Dream Unlimited的CEO并未对评论请求作出回应。
目前没有迹象表明加拿大联邦政府在监控或调查房东在加拿大使用算法定价工具。
“是时候进行调查了”
随着全市房租飙升，Sharpe发现寻找更便宜的公寓变得极其困难，甚至不可能。
“在多伦多，新公寓起价大约2200加元，旧房翻新后的租金也差不多。”她说，月收入3100加元的她负担不起。
今年7月，多伦多一居室公寓的平均要价为2458加元。租金压力下的租户常常要找室友，或像Sharpe一样打第三份工以增加收入。越来越多的租户甚至减少伙食开销来支付房租。
“当有人收到超过租控标准的涨租通知时，我们经常听到这样的问题，‘我们该去哪？因为如果我现在失去住处，不得不找新的地方住，那肯定不会比现在便宜。’”Padovani说，“所以租户没有选择。”
在选择有限的情况下，22 John St.的租户们积极组织抗议。
“他们通过租金罢工采取了非常有力的行动，划清了界限，因为政府没有提供应有的保护和监管，”Padovani说。“在当下的住房负担危机中，最鼓舞人心的一件事是，租户们团结起来，勇敢地说，‘我们不再忍受。’”
York South-Weston租户联盟希望安大略省政府扩大租金控制，涵盖2018年后竣工的建筑，并停止在旧公寓重新出租时取消租控的做法。
Padovani说：“省长只需一个命令，就能恢复全省每栋公寓楼的租金控制。相反，他取消了我们曾经拥有的那份保障。”
随着美国政府的反垄断诉讼在南方推进，Padovani认为，加拿大各级政府应暂停与YieldStar用户的公私合作项目。Dream Unlimited目前与各级政府建立了有利可图的公私合作伙伴关系，正在渥太华和多伦多开发两项租赁住房项目。
Padovani还认为，加拿大政府应该调查该技术对住房负担能力的影响。“如果这些影响如美国的证据所显示的那样，那这就相当于一个住房垄断联盟，这是刑事犯罪，”Padovani说。“加拿大的联邦、省或市政府都不应与犯罪分子合作。”
本文译自 The Breach，由 BALI 编辑发布。